Si l’assurance-vie demeure le produit d’épargne préféré des Français avec, en 2020, plus de 1 700 milliards d’euros d’encours et 54 millions de contrats existants, les rendements des fonds euros sont en repli depuis plusieurs années. Ainsi, en 2019, le rendement moyen d’un fonds euros s’établissait à 1,40 %, contre 1,10% selon les prévisions pour l’année 2020(1). Dans ce contexte de taux bas, les investisseurs les plus avertis repensent leur stratégie d’investissement et diversifient leurs placements. Focus sur les sociétés civiles immobilières (SCI), les sociétés civiles en placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) qui, en conjuguant maîtrise des risques et rendement, constituent une alternative attractive aux fonds en euros.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La SCI, un large éventail de produits immobiliers.
La première option consiste à investir dans des unités de compte de SCI, via un contrat d’assurance-vie ou un contrat de capitalisation. Ainsi, l’épargnant accède à un portefeuille varié de produits immobiliers : de l’immobilier direct (immeubles, bureaux, etc.), de l’immobilier indirect via des fonds de SCPI ou OPCI, et des foncières cotées ou non cotées. Décorrélés des marchés financiers, ils offrent une meilleure répartition du risque et une volatilité contenue. Selon les stratégies, les rendements locatifs de la SCI sont distribués ou capitalisés. Dans ce cas, les revenus comprennent les revenus fonciers (les loyers encaissés), ainsi que les revenus financiers issus du placement en trésorerie. Ce placement présente cependant des risques. Ainsi, le capital n’est pas garanti et la valeur de la société peut pâtir des évolutions du marché de l’immobilier.
SCPI ou OPCI : quelle option privilégier ?
Contrairement aux parts de SCPI qui peuvent être détenues en direct, les parts d’OPCI sont nécessairement logés au sein d’un contrat d’assurance-vie ou d’un compte-titres. L’épargnant peut également choisir de loger ses parts de SCPI dans un compte titres ou de les acquérir via un contrat d’assurance-vie. Les SCPI, tout comme les OPCI, sont gérées par des sociétés de gestion de portefeuille agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF). La société de gestion prend en charge toute la gestion du fonds dès sa constitution (investissement, gestion immobilière, information aux investisseurs, etc.). Les SCPI et les OPCI demeurent des placements risqués : ni le capital ni le rendement ne sont garantis. La valeur de revente peut être inférieure à la valeur d’acquisition.
Les SCPI, de l’immobilier à 100 %
Les SCPI sont investies jusqu’à 100 % en actifs immobiliers. Selon leur stratégie, les SCPI privilégient des immeubles de bureaux, des commerces (centres commerciaux, commerces de proximité) ou de l’immobilier d’habitation. Certaines SCPI thématiques sélectionnent des biens spécifiques (hôtels, cliniques, résidences seniors). L’épargnant peut donc diversifier ses typologies d’actifs, mais aussi leur localisation géographique. Le risque est ainsi mutualisé. Autre avantage, l’épargnant n’est pas concerné par les désagréments liés à l’entretien et à la gestion d’un bien immobilier. Les gestionnaires de la SCPI trouvent les locataires, règlent les charges et les travaux, et perçoivent les loyers. Les parts de SCPI sont des placements à envisager sur le long terme au vu de leur faible liquidité. Autre inconvénient à noter, les revenus locatifs peuvent diminuer dans certaines situations.
Les OPCI, mixer immobilier et valeurs mobilières
Dans un OPCI, la part consacrée à l’immobilier est majoritaire (au minimum 60 %), mais non exclusive. En plus de l’immobilier, les allocations des OPCI sont composées d’actifs financiers (actions, obligations, OPCVM, liquidités…). L’immobilier restant largement exposé à la conjoncture, le choix d’un OPCI peut permettre de lisser les risques et d’obtenir des performances maîtrisées. Mais l’épargnant est cependant exposé aux évolutions des marchés financiers. À ce risque s’ajoutent ceux liés à l’endettement et au crédit dans le cas où l’OPCI a recours à l’emprunt, car les taux d’intérêt peuvent évoluer.
Avantage des OPCI
Avantage notable cependant, les OPCI offrent une liquidité plus grande que les SCPI. L’investisseur peut récupérer son investissement à tout moment. Et leurs frais d’entrée et le montant minimum de souscription sont généralement inférieurs à ceux des SCPI.
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Rappel : L’organisme assureur ne s’engage que sur le nombre d’unités de compte, mais pas sur leur valeur.
La valeur de ces unités de compte, qui reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers.
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(1) Prévisions de Good value for money en mars 2021, le chiffre officiel étant rendu public par l’ACPR en octobre.
Sources :
. Autorité des marchés financiers (AMF)
Les autres produits de la pierre-papier
SCPI : un autre moyen d’investir dans l’immobilier
.Good Value For Money
Bilan des rendements 2020 des fonds en euros et perspectives
