L’immobilier financier : Au-delà de l’intérêt de diversifier son patrimoine ou de posséder des actifs décorrélés des marchés financiers, les supports en immobilier financier constituent une réponse patrimoniale à différentes stratégies.
Objectif de revenus complémentaires
L’immobilier, par la périodicité et la régularité des gains qu’il génère, permet de répondre à un objectif de création de revenus complémentaires, par confort ou pour anticiper une baisse du niveau de vie. Cette stratégie est particulièrement pertinente dans un contexte de départ à la retraite. A ce titre, l’investissement dans l’immobilier financier au travers d’un Plan d’Epargne Retraite (PER) permet de s’inscrire dans un horizon de placement de long terme adapté à la durée d’investissement minimal préconisée pour l’immobilier financier.
Besoin de protection de la famille
L’immobilier financier peut également répondre à un objectif de protection du conjoint survivant grâce au démembrement. Pour rappel, le démembrement consiste à dissocier la pleine propriété d’un bien entre l’usufruit d’une part (qui permet de percevoir les revenus) et la nue-propriété d’autre part (qui permettra de disposer du bien au terme de l’usufruit).
Le démembrement de l’immobilier financier pourra notamment répondre à une stratégie de protection du conjoint afin de lui garantir des revenus complémentaires après la succession dans le cadre d’un usufruit légal. Dans ce cadre, le conjoint survivant conserve les revenus et les enfants, en tant que nus-propriétaires, récupèreront la pleine propriété des fonds immobiliers au décès du dernier de leurs parents.
Le démembrement prend également tout son sens pour la protection de personnes en situation de fragilité via un démembrement temporaire ou viager : la personne à protéger en tant qu’usufruitière perçoit des revenus réguliers pendant le démembrement et le bien est conservé par le donateur nu-propriétaire ou transmis à une autre personne. Cette stratégie permettra notamment d’éviter qu’un bien sorte de la famille
Stratégie de transmission
L’immobilier financier, via le démembrement évoqué précédemment, peut aussi permettre d’anticiper une transmission en réalisant la donation démembrée au travers d’un contrat de capitalisation ou bien via des fonds immobiliers détenus en direct. Cette opération permet de limiter les droits de donation du fait de la valeur fiscale de la donation tout en permettant au donateur, en tant qu’usufruitier, de conserver des revenus réguliers sans devoir gérer des arbitrages fréquents.
Stratégie de réduction de la fiscalité*
L’enveloppe d’investissement au sein de laquelle sera investi l’immobilier financier et le montage juridique associé peuvent permettre d’obtenir une fiscalité plus avantageuse que celle de l’immobilier locatif classique.
Dès lors, l’immobilier financier peut permettre de limiter la fiscalité subie de plusieurs manières :
– A travers un investissement dans un contrat d’assurance vie : la fiscalité n’est plus celle des revenus fonciers puisque les revenus distribués sont soit capitalisés soit distribués sans frottement fiscal au sein de l’enveloppe. En cas de rachat, c’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’appliquera, celle-ci étant plus avantageuse dès lors que le contrat a plus de 8 ans.
– A travers un investissement dans le cadre d’un plan d’épargne retraite (PER) : tant que le contrat n’est pas rachetable, les fonds immobiliers détenus au sein du PER ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
– A travers un investissement en démembrement : l’investisseur se porte acquéreur de la seule nue-propriété du bien. Dès lors, il n’est ainsi pas soumis à l’IFI et il profite d’une valorisation mécanique de son investissement au terme du démembrement car l’achat de la nue-propriété bénéficie d’une décote par rapport à la valeur de la pleine propriété.
*dans les limites règlementaires en vigueur
Quelle que soit la stratégie envisagée, l’analyse de la situation familiale de chaque investisseur par un conseiller patrimonial au travers d’un bilan personnalisé constituera un préalable. Un soin particulier sera porté à l’horizon d’investissement et au profil financier de chaque investisseur.
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Date de l’article 04/04/2023– ER23/FCR0103
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